POR: OTÁVIO DE QUEIROGA
Comprar a casa própria pode ser a realização de um sonho - ou se transformar em um grande problema, se a compra for feita sem os cuidados necessários, e sem assistência de profissionais capacitados, ou seja, um idôneo corretor de imóveis e um advogado especializado em direito imobiliário.
O Atual momento é bom, mas empolgação demais pode resultar em problemas. Comprar imóvel requer muito planejamento, uma dose generosa de paciência e, de preferência, o apoio de um bom corretor ou de um advogado.
Segundo pesquisas do seto imobiliário, o brasileiro compra, em média, dois imóveis durante toda a vida. Portanto, cercar-se de cuidados é imprescindível. Procure junto com a sua família ver quais são as necessidades. Localização – se perto do emprego, do lazer, de um hospital; tamanho – grande, com condomínio barato porque não tem área comum, ou menor, mas com uma bela área de lazer, por exemplo. É preciso ver o que a família tem necessidade.
A outra dica é buscar algo que caiba no bolso do comprador. O que cabe hoje, como está a sua situação de emprego hoje, qual a perspectiva para o futuro. Tem perspectiva de mudar de cidade, de ser promovido, de ser demitido?
No momento da compra, todas as variáveis precisam ser analisadas com critério. Por exemplo, caso o comprador opte por um apartamento, é preciso decidir se a preferência é por um imóvel novo, na planta ou usado. Se quer um andar alto ou baixo, se prefere que fique de frente ou fundo, se deve ter varanda ou não, o número ideal de vagas de garagem, se a estrutura de lazer é importante, qual o valor de condomínio que não vai impactar demais no orçamento doméstico, portanto, é preciso esmiuçar tudo.
O mesmo raciocínio se aplica à escolha do bairro. Tem bairros que, no mesmo quarteirão, um lado custa 20% menos que o outro, seja porque tem feira livre, porque tem bares, porque tem muito trânsito. Portanto, é preciso escolher muito bem.
É premente que no momento da compra estar atento aos documentos do imóvel e também à documentação dos vendedores. Cada compra deve ser submetida à avaliação de um profissional habilitado, mas que, de maneira geral, valem as seguintes recomendações: do imóvel é preciso solicitar matrículas atualizadas, destacando que imóveis mais antigo fala-se ainda em transcrição como título de domínio; escritura; certidões da prefeitura em relação a tributos vinculados ao imóvel (taxa do lixo e IPTU); declaração da quitação de condomínio (para condomínios verticais ou horizontais); folha de rosto do IPTU, onde constam os dados cadastrais do imóvel.
Também é importante a análise da situação do próprio condomínio precisa ser avaliada também. Por exemplo, no caso de dívidas trabalhistas e INSS não pago. Também é importante ter acesso às contas de energia, água e gás da unidade.
Com relação à documentação dos vendedores, entram na lista as certidões pessoais dos distribuidores forenses da Justiça Estadual e da Justiça Federal, além da Justiça do Trabalho; certidões negativas dos Cartórios de Protesto; cópias autenticadas de RG, CPF e certidão de casamento. Todas estas certidões devem ser, pelo menos, do local em que está o imóvel e do domicílio dos vendedores.
Agora, se a aquisição for feita de pessoa jurídica, a documentação é diferente. De maneira resumida, os documentos necessários são: contratos sociais ou estatuto social atualizados – é este documento que vai determinar quem poderá representar a empresa e em quê condições. Também é com base neste contrato social que será determinado que outros documentos devem ser exigidos. No caso, todas as certidões mencionadas anteriormente, além de falências, de recuperações judiciais, e do INSS.
Se a compra for feita de imóvel cujo proprietário faleceu, são necessários cuidados adicionais. É preciso solicitar o alvará judicial que autoriza a venda. Isso só deixa de ser necessário nos casos em que os herdeiros são maiores e capazes e não há testamento, porque nestes é possível a realização de escritura de inventário (chamado de inventário extrajudicial).
Outra recomendação é registrar no Cartório de Registro de Imóveis o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra. É importante para evitar, por exemplo, que o vendedor promova mais uma alienação do imóvel para terceiros, entre outros problemas.
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